首页 > 分类信息 > 中企君 > 中企君说事

楼市调控新动向——连地方国资委都出手了!

作者:张茹 +关注作者 来源:中国企业网 2017-09-06 17:13 标签:
国资委参与楼市调控

  9月4日,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”,明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

  业内人士表示,国资委出手干预房地产十分罕见,这意味着房地产调控可能会继续加码。

  湖北省国资委网站挂出的文件显示,此次要求企业谨慎投资房地产,主要是考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,需防范投资风险和经营风险。


  通知非常简洁,具体要求只有两条:一、从9月5日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险;二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

  业内人士表示,通知第二条传出的楼市调控信号非常强烈,明确要求国企不再新投房地产,而且要尽快盖房子卖房子,加速资金回笼,这也意味着房企高杠杆拿地和买房人加杠杆投资行为不被允许。

  广东华商律师事务所律师周争锋认为,这主要是政府管理部门,对自己管控的企业做出的内部通知,是基于对高位运行的房市,后续增长趋势不看好。得出这个结论的主要依据一是中央的金融会议精神,要降杆杠防范金融风险,后期融资困难。二是基于国土资源部和住房建设部允许在集体土地建设租赁房屋,导致供应量急剧增加,盈利预期下降。

  开发商准备过冬

  今年以来,房价上涨趋势放缓,部分城市价格呈现缓慢阴跌走势。以市场较为敏感的深圳为例,该市7月新房成交均价54446元/平方米,环比下跌0.08%,同比下跌4.01%。据悉,这是深圳新一轮调控以来连续10个月成交均价下滑,房价较最高峰时每平方米下降了约7000元。

  同时,加上钢筋水泥等重要原材料成本则持续上扬,房地产行业未来的利润空间再临考验。

  当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策变化而处于瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

  此外,目前房地产行业融资成本和难度也在逐渐增加。楼市调控之下,银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等资金流入房企,用作土地出让款和流动资金等,助推房企大手笔买地,推升房价。此外,也有大量买房人通过担保公司等渠道,借用“信用贷”、“消费贷”之名获取资金,投向楼市,加大楼市风险。

  中原地产研究中心统计数据显示,2017年房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资仅2238.97亿,而2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿,同比减少幅度达到了71.7%。2017年7月单月房企融资金额为467亿,而2016年7月同期房企的融资金额为1187.8亿,月度同比跌幅为61%。

  在此之下,房企巨头们已集体开始了手握现金过冬的准备。连续放大杠杆急速狂奔的房地产行业,首次一致性提出“降杠杆”的诉求。

  数据显示,万科、中海等经营风格稳健的公司,净负债水平已经降至历史低位,中海截至6月底的净负债比率为16.1%,万科为19.61%。日益追逐规模的碧桂园也保持了较好的财务弹性,截至2017年6月30日,碧桂园净借贷比率为37.8%,同比下降24.8个百分点。

  与此同时,杠杆较高的公司,则喊出了三年大降负债的目标。上半年,恒大净负债水平下降大半,从去年同期的432%降低至240%,但依然处于行业较高水平。

  为此,该公司董事局副主席、总裁夏海钧在业绩发布会上透露,恒大决定由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,“即在保持适度规模的同时,更注重毛利率、净利润率、权益销售等效益指标”。即恒大未来降负债目标,到2018年6月末,净负债率力争由目前的240%降至140%左右;2019年6月末,净负债率力争降至100%左右;2020年6月末,净负债率力争降至70%左右;并争取未来净负债率长期维持在70%左右。

  无独有偶,并购市场上十分彪悍的融创中国,也宣布暂停买地减少资本支出,并着力降低负债比率。融创称,考虑到公司规模已经达到理想水平,融创表示未来将致力于提升业绩增厚股东权益,从而使得净负债率2018年降到90%以内,2019年降到70%以内。

  该集团执行董事兼行政总裁汪孟德表示,公司降低负债不是靠还债,而是靠回款之后资产的增加来实现,因为公司拥有未结转资源超过2000亿,这将给未来两年带来大量的利润,从而增厚股东权益,预计将净负债率下降至70%左右并不难。

  通常情况下,当行业处于高速发展周期时,企业会放大财务杠杆;反之则降低杠杆。从房地产企业集体降杠杆的行为来看,国内房地产市场的前景并不乐观。

  夏海钧表示,当前房地产已告别黄金时代,进入稳定发展时期,降负债既是企业自身战略转型的需要,也是对中央要求去杠杆、防风险的具体落实。

  房地产市场的短期压力仍不容马虎。郁亮称,“调控虽有压力,但会带来行业长期健康发展。”但中短期内,行业需要安全过冬。

  绿城中国执行总裁曹舟南在该公司业绩报告会上拉响预警,称“中国内地房地产市场正兵临城下”。曹舟南预计:大概至明年年初房价将往下走,通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用,而未来两三年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。

  目前,有关督察组正在楼市热点城市进行新一轮检查,重点检查房企常用的囤地、捂盘等行为,推动房企按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

  政府调控大幕开启

  前述湖北省国资委的通知中提到,8月28日,国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案的实施将增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,影响房地产市场的价格。

  需要注意的是,集体建设用地租赁住房,不得以租代售,承租者也不得转租。

  国土部相关负责人表示,对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,该政策一方面增加住宅用地来源和租赁住房供给;另一方面,则是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能,对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面,发挥了积极作用。此外,还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益。

  有业内人士表示,此前虽然我国提出“增加租赁住房有效供应”,但属于存量调整,有出现租赁市场供应增加而销售市场供应减少的可能性,反而可能成为推高房价的因素。而利用集体建设用地建设租赁住房,则是规模可观的增量供应。

  “集体土地上建设租赁住房,主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上,这个试点政策主要是面向供给侧的,要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定说。

  业内人士认为,防止楼市出现反弹已被管理层放在非常重要的位置,湖北省国资委参与楼市调控应与此有关。由于各地情况不同,出台政策的力度也不尽相同。湖北的新政会不会在其他地方推广,还有待进一步观察。

  中银国际报告指出,在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。

  以售为主时代迎来拐点。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。链家研究院数据显示,到2020年,中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年,这一数据将达4.6万亿元。

  去年11月,优客工场、共享际创始人毛大庆也预测,未来十年之内,中国的整个租房总额会超过3万亿元,使用人口会达到2.3亿人;二十年以后,这个数字会达到4.6万亿元,参与租赁的人口会达到3亿人。

  国土部相关负责人透露,希望通过此次改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


---------------------------------

关注中国企业报微信公众号ID:zgqybnews

经济进退、行业冷暖、牛企动静、观察者发言,关于财经你想知道的这都有!

中国企业网 中国企业信息第一交流平台

相关阅读

评论

Copyright © 2017 《中国企业报》集团全媒科技有限公司 Corporation, All Rights Reserved 京ICP备12033634号 京公网安备11010802014669号 京ICP证 130325号
本站地址:北京海淀区紫竹院南路17号 邮编:100048 广告咨询:010-68701052 媒介合作:010-68701050
  网络文化经营许可证京网文【2014】0371-071号

微信二维码

微博二维码