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110亿超级地王拉响中国经济警报

作者:本报记者 丁是钉 +关注作者 来源:中国企业报 2016-08-23 09:36 标签:
房价不但是经济问题,更是社会问题。如果不看明白这一点,就难以痛下决心,房地产的赌局就会越玩越大,直到其崩盘为止。

  110.1亿元!楼面价超过10万元/平方米!2016年8月17日,经过452轮的激烈竞价,融信集团击败保利、万科等17家强劲对手,打破中国土地成交纪录,成为总价和单价双料地王。

  融信是一家很有钱的企业吗?并非如此。融信的钱大部分都是借来的,其负债率最高时曾超过1541%。尽管上市后负债一路降低,2012年至2015年四年间,融信中国资产负债率分别高达86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。

  那么,融信为什么有胆量以高达139%的溢价率,拍下上海内环这块起拍价只有46亿元的地块?在可售面积楼板价已达14.3万元/平方米的情况下,未来售价要超过15万元/平方米才有利可图,而目前周边楼盘的价格只在10万元左右,这分明是一场不计代价的赌博。

  和其他房地产企业一样,融信是在赌中国的房价会继续上涨。更让其胆气横生的是,这是一场“空手套白狼”的游戏,是拿别人钱做赌注的赌博。

  在部分银行已经收紧房地产贷款的情况下,发债成为房地产企业的主要资金来源。融信等房地产企业资本运作的逻辑,就是先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值……如此往复。

  在这场不断循环的游戏中,赢了归自己,输了也是别人的钱,这样的游戏让众多房地产企业乐此不疲。仅上半年,全国50个主要城市共拍出219宗“地王”。伴随着“地王”频出的是房屋销售的火爆以及主要城市商品房价格的一路猛涨。1—6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%;商品房销售额48682亿元,增长42.1%。2016年一季度,深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞全球房价涨幅榜首,紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。

  这不单是一场房地产企业热衷的赌博,许多个人购房者也参与到赌局当中。央行公布的数据显示,2016年7月人民币新增贷款4636亿元,同比少增1.01万亿元。分部门看,非金融企业及机关团体贷款减少26亿元,住户部门贷款增加4575亿元,占当月新增人民币贷款的98.68%,这里面大部分是个人住房贷款。而“首付贷”等金融工具的发明,可以让买房者在自己完全没钱的情况下,全部依靠贷款买房,更是加大了杠杆的风险。

  然而,中国的房价还会继续上涨吗?

  从2000年起,关于房价涨跌的论战从来都没有停止过。除了在2009年、2014年等少数时点,中国房价出现过短暂的止涨下跌外,大多数时间都是在一路上涨。而且,每当有小幅回调后,都会迎来更大幅度的疯狂上涨。这种看多者只赢不输,看空者接连惨败的现象,让那些等待房价下降的个人损失惨重。

  中国的房价还会不会上涨,贵不贵是一个决定性的因素。以国际上通行的房价收入比或者是租售比来衡量,中国的房价绝对是太高了。但是,如果中国人的收入再涨5倍,物价再涨5倍,现在的房价就不是太高了,而是太低了。

  事实上,几次全国性房价大幅度上涨的时点,也正是货币供应量大量增加的时点。货币放水是导致房价脱离民众收入水平一路上涨的重要原因。

  房地产商玩的不是自己的钱,而是银行的钱,是购房人的钱。房地产商用这种办法绑架了银行和民众,也恰恰是因为这个原因,每当房地产商和政府发生博弈时,都是政府先扛不住的。

  更让政府陷入两难抉择的是,整个中国经济都被房地产绑架了。有分析显示,房地产行业涉及上下游60多个行业,中国的涉房税费达几十种,一旦房地产增加陷入停滞,会波及中国经济的半壁江山,财政收入也会受到严重影响。在此前的房市僵局中明显可以看出,房地产商急,政府比房地产商更急,绝大部分城市不但放开了限购政策,而且还采取奖励买房等手段,刺激房地产市场的回暖。一些地方上半年经济指标变得“好看”,和房地产市场的价量双升不无关系。

  那么,救了房地产就等于救了中国经济吗?

  答案刚好相反。房地产市场越是红火,中国经济空心化的问题越是严重。8月16日,发改委官方网站刊文指出,国内尽管新增社会融资规模创历史新高,但大量货币并未进入实体经济。发改委文章还表示,新增融资很大部分用于偿还债务,社会资金主要进入金融属性强的部分商品。由于经营企业的收益,还不如炒一套房的收益,近年来,有大量企业放弃主业,转行进入房地产行业。

  房价的疯狂上涨,不但摧毁了中国的实体经济,还带来了严重的社会问题。买不起房、住不起房是最直接的表现。以二、三线城市为例,这些城市目前的房价大体在1万元/平方米左右,毕业3—5年的普通公务员月收入也不过5000元,这就是说,如果买一套90平方米的房子,需要其不吃不喝工作15年。

  对中国人而言,买房不仅是为了居住,更是一份“家”的情结。虽然不能把什么责任都赖到高房价身上,但许多官员收取贿赂,许多老师、医生收取“红包”,都和其要满足买房的需求不无关系。当单靠工作无法挣到房钱的时候,另谋他路可能是一种无奈的选择。当房价高到社会主流阶层都买不起的时候,如果房价还往上涨,不仅会对民众的心理形成巨大的压力,也会成为影响民众幸福感的破坏性力量。

  房价不但是经济问题,更是社会问题。如果不看明白这一点,就难以痛下决心,房地产的赌局就会越玩越大,直到其崩盘为止。

  目前中国房地产业的风险和过去有明显不同,崩盘的风险随时都会存在。一个重要的变化是,由去产能所导致的工资下降和失业,可能会让一部分购房者出现断供。根据人社部的统计,仅钢铁、煤炭行业就会有180万人要重新安置。再加上关联行业,这将是一个更为庞大的数字。另外,据媒体报道,“在山西的119个县中,已经有103个县发不出工资”。企业经营困难、财政收入下降的问题,在许多地方都不同程度的存在。

  经济下行和房价逆势上涨所产生的背离现象,是此轮风险的显著特点,也是其难以化解的根源。如果说过去房地产行业的风险,还只是局部或个别房地产商因销售困难而产生的资金链断裂问题,那么,现在的风险已经演变成由断供可能导致的系统性风险。

  110.1亿元,整数后面的0.1像是为了避开110这个有特殊含意的敏感数字而加上去的,但房地产乃至中国经济的风险却更像拉响了警笛。110.1亿元超级地王,应当是中国房地产的最后赌局。


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