首页 > 园区 > 小镇 > 园区走访

高力国际:北京甲级写字楼租金进入调整期

作者: +关注作者 来源:中国企业网 2019-12-17 20:18 标签:
2019年12月17日,“高力国际华北区物业市场2019年回顾及2020年展望”称,北京甲级写字楼租金进入阶段性调整期,整体空置率将在2020年触及最高点后逐步回落。

      2019年12月17日,“高力国际华北区物业市场2019年回顾及2020年展望”称,北京甲级写字楼租金进入阶段性调整期,整体空置率将在2020年触及最高点后逐步回落。

      据高力国际统计,北京甲级写字楼市场租金收入规模超400亿元,2019年新增供应创历史新高。纵观北京甲级写字楼市场发展的历史,整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右,增长到2019年的大约420亿元,18年间增长大概14倍,预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元。

      从市场历史增长的潜在动力来看,基本可以分为三个阶段:第一阶段是从2002年到2008年,主要动力来自于供应量提升,7年时间供应量增长约200%,但租金增幅只有20%;第二阶段是从2009年到2017年,这个阶段的规模推动主要来自于价格上涨,9年间租金涨幅约140%,供应量上涨只有50%左右;第三阶段也就是从2018年开始到2020的第二轮市场供应高峰,供应量预计超过30%,但租金处于下降通道中。

      在未来的第四阶段,整体市场将进入一个2-3年左右的市场去化周期。从2018年开始,理论市场规模和实际市场规模之间的差距越来越大,主要原因就是因为从2018年开始,整体市场的空置率水平高企,市场闲置面积资源越来越多,导致市场租金缺失的部分越来越大。在中国不断优化营商环境,深化对外开放,大力稳定利用外资,不断完善外商投资相关法律的背景下,写字楼租赁市场的外资机构的租赁需求正在不断增加,相信这个趋势在2020年依会延续,为整个去化周期提供强有力的需求支撑,整体市场空置率会在2020年触及最高点后逐步回落。 

      作为国际知名的房地产服务机构,高力国际认为,2019年北京甲级写字楼市场各项指标均出现现象级变化,预示着北京甲级写字楼市场进入又一个新的发展阶段。

      首先,北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高。从2019年全年来看,全年供应量超过90万平米,这是有历史记录以来的最高值。上一次出现这样的情况还要追溯到2007-2009年,但当时也没有达到单年新增供应量超过90万平方米。其中,第三季度的新增供应量单季度54万平米,比2008年到2018年年平均值还要多8万,比供应量低点2012年到2014年的三年供应量之和还要多8万平米。 

      其次,北京甲级写字楼市场空置率达到近十年阶段性高点。截至目前,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,这也是从2010年以来的最高值。空置率高企主要就是因为从2018年开始,整体市场就进入了又一个供应高峰期。2018年的全年供应量达到近81万平方米,使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点,达到10.6%。进入2019年,新项目陆续入市,加之2018年尚未完成去化的累计面积,导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。同时,得益于相对稳定的市场需求,空置率的攀升得到了有效控制。但需要指出,稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租。预租对于空置率的影响约在1%左右。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束,整体空置率水平也将在2020年触及最高值。

      最后,北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。虽然是最大的租金降幅,但整体租金回调幅度依然有限,截至目前,整体市场平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应,以及不断抬升的空置率水平,可看出北京市场的租金表现依然坚挺。综合所有数据,高力国际认为市场租金已进入阶段性调整时期,整体调整时间或持续一到两年。

      2019年北京大宗交易市场活跃,有望创造历史最高交易记录。除内资依旧是主力买家外,外资今年在北京市场也非常活跃。城市更新类项目是大家最受关注的,业态依然是写字楼为主。除了核心区,更多的投资人开始关注一些有潜力的区域或产业聚集的区域,比如望京,上地,丽泽等。

      鉴于北京有限的新增供应及目前的宏观经济,2020年北京依然会是大家关注的市场,这也更加加快了投资人布局北京的决心,活跃的市场流动性也让高力国际对明年的北京大宗交易市场充满信心。

      城市更新被视为行业在未来5-10年的阶段性风口。在去库存、去杠杆的政策调控下,城市更新担当了重要的角色。商业类物业由于其广泛的用途,一直备受行业关注。2019北京市商务局确定了十家传统商业的转型试点名单,包括:东城区王府井百货大楼;西城区西单商场、长安商场、百盛购物中心;朝阳区蓝岛大厦、赛特购物中心;海淀区翠微百货、甘家口大厦;丰台区资和信百货;顺义区顺义国泰百货。十家商场有的已开始改造,有的正在做改造方案。从经营方式来看,都是老牌以百货起家的商业,改造方式都是内部整体购物环境提升,品牌提升,业态比例调整。

      预计截至 2019 年第四季度,北京及环京地区物流地产市场的高标仓库总存量为 276万平方米,长期处于供不应求的状态。北京地区因租户结构调整,整体空置率全年微涨至4%,环京地区空置率为2%。北京区域的平均净租金已上升至1.72元每天每平方米。预计未来两年区域新增供应总计约160万平方米,绝大部分位于环京区域。鉴于优质仓储项目巨大的增值潜力,物流物业仍为地产领域最热门的投资类型之一。

      预计截至 2019 年第四季度,天津物流地产市场的高标仓库总存量为 429万平方米,2019年已进入市场的新增供应达67万平方米。2019 年,天津物流市场整体新增供应较上年大幅增长,因此市场整体空置率上升,空置率上涨为 13%;平均净租金略有下降,为 0.98元每天每平方米。到2020 年底,预计天津整体市场新增供应为98万平方米,总存量将达到 528万平方米。

      在工业及产业发展政策方面,2019年5月,北京市连续发布了《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》,就工业、研发类项目的转让,对买受人的申请、相关部门的审核流程、时间及其他操作细节等做了规定,有助于规范整体市场行为,提升产业发展环境。

---------------------------------

关注中国企业报微信公众号ID:zgqybnews

经济进退、行业冷暖、牛企动静、观察者发言,关于财经你想知道的这都有!

  • 1
  • 2
  • 3

相关阅读

Copyright © 2017 《中国企业报》集团全媒科技有限公司 Corporation, All Rights Reserved 京ICP备12033634号 京公网安备11010802014669号 京ICP证 130325号
本站地址:北京市丰台区万丰路68号和谐广场西侧写字楼17楼 邮编:100080
  网络文化经营许可证京网文【2014】0371-071号

微信二维码

微博二维码